为什么说许多东谈主看不懂？因为商场走出了许多寂寥行情，正本石榴叔是念念写杭州的开云体育(中国)官方网站，一座把“冰火两重天”演绎到极致的城市，这个选题留到下周。

01

开篇先说一个案例，特殊典型，我追踪了三个月的一个楼盘，万科的，南京的读者应该知谈，在江宁区还算可以的小区，板块风向标。

这个小区在2021年岑岭值的时候，单价一度卖到5万，也就几年时间，跌到当今2万（岁首的时候单价还在3万），最近成交的几套，致使跌破2万，不少房东摄取不了。

为什么说它？莫得比这个踩踏案例更典型了。

这个楼盘内容上在本年2月份之前，价钱还瑕瑜常坚挺的，致使在某段时间量能朝上大盘，让东谈主有反弹的错觉。

干系词金三银四一到，投资客坐不住了，念念跑的情绪是热切的，是以挂牌量每天都在增多（这个楼盘本人材量精深），在中介的鼓励下，以价换量。

确凿房价垮塌是在8月份大淡季，几套屋子价钱被狠狠砸下来之后，之前的订价体系主张，成交价一套更比一套低，而踩踏行情一朝运行，只须有量的反复说明，降价就停不下来。

11月才过4天，就成交了6套（当前挂牌量346套，90天内成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天带看13xx次），最低一套单价只须19xxx，还不是顶楼和底楼户。

买家多数温雅这个楼盘半年时间，说白了，他们嗅觉到底了。

小区群这几天是炸锅了，有些东谈主摄取中介的提倡，调低挂牌价，有些则下架房源，转租不卖了，因为租售比如故达到2.2。

我找中介侧面了解了一下，还有几套行将成交。

02

有客户问我，接下来怎么办？

数据一拉，小区的确超跌了，不仅是区域领跌，致使全市领跌，这便是神色行情，来的时候很凶猛，总共的逻辑和警戒都失效。

接下来会怎么走？我的判断，商场会在19xxx元的单价站稳一段时间，即便有反弹，亦然小幅的，理念念化的补涨不太可能。

因为居品同质化太严重，体量这样大的楼盘，总有房东心不皆要跑，并且这种下降神色会很快传导到左近楼盘。

短期看出租是一个搞定决策，但不是最佳的，因为租售比不会一直这样高，房租往下降是趋势，更何况地段不是中枢区域，屋子也在络续变老，莫得稀缺属性，周围待租房源还在增多。

可能房东不爱听这句话，我说了一年多了，“当今卖不掉的屋子，以后也卖不掉，当今卖不到的价钱，以后也卖不到”。

03

宏不雅聊商场莫得道理，谈谈最近几个具体变化，更值得琢磨。

1. 金九银十渴望值过高，商场一度摆烂，没念念到十一月的热度竟然上来了，集中在带看，尤其一线和新一线。数据端，环比是上升的，同比是大幅下降的。

2. 许多城市和区域在补跌，特殊显著，包括上海。杭州的情况我下周具体些，有些复杂，以为身分太多。

3. 抄底的东谈主不少，更多的刚需在拿着钱准备抄底，这和前期不相似了，有些区域的拐点不太远了。请注视，我这里用了区域，城市不存在拐点，许多老居品注定要成为冻产。

4. 大家关于楼市高涨如故莫得念念念了，摄取履行。

5. 越来越多的房东不再摄取被狠狠砍价，要么一口价，要么下架转租，缓一缓再看。

6. 策略对商场的影响越来越小，小到水花也没了，当下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一个窗口期是来岁春节后。

7. 新址商场割裂，好地段的好屋子确实是要抢，需求其实很大，但居品不够分，有钱东谈主忙着迭代手上的屋子。

临了我只念念说一句话，跌了这样久，第一次嗅觉到，有些屋子如故被打回原形了，如故要多温雅租售比和成交量价变化，但不要对莫得稀缺性的老屋子随机高层，抱有太多幻念念。